모기지 대출 한도? 소득과 신용도 확인 필수!

안녕하세요 CIBC 모기지 어드바이저 이수우입니다.

은행에서는 고객의 현재 상황(소득 및 직업)과 과거 기록(신용도)을 통해 앞으로 상환 가능한 모기지 금액을 측정하게 됩니다. 그리고 각각의 요소를 객관적으로 확인하기 위해 공식 서류들을 요청하는데요, 이번 글에서는 모기지 대출을 위해 필요한 이 서류들을 간단하게 설명드리고자 합니다. 

현재 직장 및 소득 

많은 분이 현재 소득의 4~5 배정도의 금액이 대출 가능하다고 알고 계시지만 고객님이 생각하시는 소득과 실제로 은행이 인정하는 소득에 조금씩 차이가 있을 수 있습니다. 고용 형태에 따라 다르지만 일반적으로 소득을 측정하기 위해서 Letter of Employment 또는 Notice of Assessment(s), paystub(s)를 요청합니다. 

Letter of Employment

Letter of Employment는 기본적으로 아래의 내용들을 포함하고 있습니다.

• Company letter head (official format)
• 근무 시작일 및 직책
• 급여 (hourly/annually )
• 급여지급 주기(weekly/bi-weekly/semi-monthly/monthly)
• 최소 보장 근무시간 (Guaranteed hours, i.e. regular full-time, 40 hrs/week)

모기지 진행을 위해 고려되는 소득은 Letter에 기재된 내용을 토대로 계산됩니다. (i.e 시급 * 주당 보장 근무시간 * 52   주) 은행에서는 모기지 진행을 위해 정규직(permanent position)만을 고려하는터라 Letter상에 임시직(Temporary position)으로 기재된다면 해당 소득으로는 모기지 진행이 어려울 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

Notice of Assessment(NOA)

Regular income에 더하여 추가적인 소득이 발생하는 경우에는 Notice of Assessment를 요청하게 됩니다. (i.e Shift premium/commission/bonus등으로 인해 1년 총소득 확인 필요) 이와 같이 추가소득이 발생하지만 근무기간이 2년이 되지 않을 경우에는 NOA 대신 Letter of Employment를 요청하게 되는데, Letter 상에는 최소 보장 시간 또는 급여만 기재가 되기 때문에 은행에서 고려하는 소득은 실제 소득보다 적을 수 있습니다. 은행에서는 확실히 보장된 내용에 대해서만 고려하는 점 참고하시기 바랍니다.

Notice of Assessment의 경우, CRA에 납부해야 하는 금액이 없음을 다시 한번 확인하시기 바랍니다. NOA 상에 미납 금액이 기재되어 있을 경우 납부 영수증 또는 payment plan을 요청할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

Paystub

함께 전달해주신 paystub(s)을 통해 위에서 계산된 연소득이 실제로 현재에도 발생하고 있는지 확인하게 되며 추가로 고용주 및 급여에 관련된 정보를 확인합니다. 경우에 따라 급여가 실제로 입금된 계좌의 bank statement도 요청할수 있습니다. 

캐나다 대부분의 직장에서는 최소 3개월의 수습 기간(probation period)을 두고 있기 때문에, 현재 직장에서의 근무기간이 최소 3개월은 경과되어야 모기지 진행이 가능합니다. (같은 직종에서 이직 할 경우, 해당 직종의 총 경력과 상황에 따라 예외사항이 적용될 수 있으므로 모기지 어드바이저에게 문의하시기 바랍니다.)

신용도(Credit Bureau/Credit report)

최근에 캐나다로 이주하신 분들을 위해credit과 관련하여 알려드리고 싶은 내용은 아래와 같습니다.

1) 신용점수 조회가 가능한 신용기록을 쌓기 위해서는 캐나다 정착 후 최소 6개월 정도가 소요됩니다. 이 기간동안 소액이라도 신용카드를 최대한 자주 사용하시고 잔액을 제때 결제하여 충분한 신용거래 기록을 쌓으시길 바랍니다. 결제일을 넘겨서 연체되지 않도록 주의 부탁드립니다. 카드 잔액 결제는 아래 3가지 방법을 추천드립니다.

• 온라인 뱅킹에서 즉시 결제하시는 방법
• 명세서 상에 명시된 결제일 보다 5영업일 이전에 카드 잔액을 결제하시는 방법 
• 자동 결제를 위한 출금계좌를 설정하는 방법

2) 은행에서 발급하는 신용카드2-3개 정도를 자주 사용하시기 바랍니다.

3) 카드 잔액이 한도의 80%를 넘지 않도록 관리하시기 바랍니다.

원활한 모기지 진행을 위해서는 최소 700점 이상의 신용점수가 요구 됩니다. 620~700점 일 경우 해당 점수에 대한 리뷰 및 사유를 확인하게 되며 620점 미만의 경우 모기지 진행이 불가합니다. (최근에 여러 은행의 온라인 뱅킹에서 credit score에 영향을 주지 않는soft check가 가능하므로, 한번 확인해보시기 바랍니다.)

일반적으로 700점 미만의 신용점수는 과거 연체기록이 있는 경우가 대부분입니다. 잦은 연체가 아닌 일회성 연체의 경우 큰 문제 없이 진행 가능합니다. 현재의 높은 신용 점수를 유지하기 위해선 

1) 결제 기일을 넘겨 연체되지 않도록 주의하시고, 

2) 신용카드 잔액이 한도의  80%를 넘지 않도록 관리하는 것이 중요하다고 생각됩니다.

한 번 떨어진 신용점수를 회복하기 위해서는 최소 3 ~ 6 개월정도 소요되며 연체 기록 또한 남아있게 됩니다.

그리고 Credit score 조회 시 기준일자의 신용카드 잔액이 모두 조회되고 잔액의 일정 부분이 채무(Liability)로 분류됩니다. 이는 모기지 금액 산정에도 영향을 주기 때문에 가능하다면 신용카드 잔액은 최소로 유지하시는 것을 추천합니다.

위의 두가지 요소는 장기적인 관점에서 준비해야 하기 때문에 관련 정보를 알고 계신다면 좀 더 수월하게 모기지 진행이 가능할 것으로 생각됩니다.